경제적자유를 꿈꾸다

최근에 부동산 관련 인터넷 검색을 하면서 부동산 공부를 좀 더 해야 겠다는 생각에 부동산 관련 책을 샀다. 그중에 한권은 전자책이다. 전자책으로 사면 항상 어디서든디 짬짬이 읽을 수 있다. 나의 경우에는 크레마루나라는 e북리더가 있다. 그런데, 화면이 작아서 그냥 노트북이나 PC로도 본다. 특히 출퇴근시에 버스에서 스마트폰으로도 조금씩 볼 수가 있다. 특히 스마트폰에서는 전자책을 보면서 하이라이트나 북마크한 부분을 집중적으로 확인할 수 있어서 좋다.

몇년전에 아내가 추천한 부동산 책을 몇권 샀는데, 자기 자랑만 하다가 결국에는 강좌들으러 오라는 내용을 끝났다. 실제로 활용하기도 쉽지 않아 도움이 되지 않았다. 실제로 인터넷 검색하니, 그리 평도 좋지 않았다. 책에서 저자에게 언제든지 물어보라고 해서 문자메세지로 궁금한 사항을 남겼는데, 학원에서 대신 답장이 왔다. 일반적인 내용만 하다가 자세한 사항은 강의를 듣고 판단하라는 것이다. 강의료가 200만원 했던 것으로 기억이 난다. 장사꾼 같다는 느낌을 지울 수 없었다.

이책은 다른 책과는 다르다. 물론 저자가 자기의 경험을 이책에 상당히 많이 언급했다. 그리고 저자가 사용했던 방식은 지금은 적용하기 어렵거나 따라하기 더 어려워졌다고 생각한다. 하지만 이책에서 내가 공감했던 부분들은 부동산 투자에 대한 자세이다. 많은 사람들이 부동산을 통해 많은 돈을 벌 수 있다는 막연한 기대감으로 직장을 그만둔다. 하지만 저자는 현재의 직장에서 최선을 다하라고 한다. 일단 맡은 분야에서 최선을 다하는 자세를 갖추는 것이 기본이라는 것이다. 무슨일을 하는 그러한 자세를 습득해야 한다는 것이다. 

저자는 부동산 공부를 하고 현장에 가서 배운 것을 확인하고 나서야 실제 투자를 시작했다. 모든 것은 직접 이해하고 현장에서 검증하고나서야 투자를 시작했던 것이다. 그 모든 것에 전부를 걸었다. 정말 많은 고생을 하면서 배웠고 그 다음에는 동일한 형태로 반복을 해서 사업을 키웠다. 

많은 사람들이 캡투자를 한다. 매매가와 전세가격이 차이가 적은 물건을 골라서 구매하고 오르기만을 기다린다. 즉 시세차익을 노리는 투자방식이다. 하지만 저자는 임대수익을 바라보고 하는 투자방식이며, 향후 부동산 가격이 오르면 그건 덤인 것이다. 가장 큰 차이는 투자당시부터 수익이 있어야 한다는 것이다. 내 돈을 들여서 투자할 경우 오래 가지 있을 수록 비용이 증가하는 구조이다. 만약이 투자물건이 오르지 않으면 손해인 셈이다. 하지만 저자는 오래 가지고 있으면 임대수익이 계속 증가하는 셈이다. 즉 부동산 가격에 민감하지 않고 오래 가지고 있을수 있다.

투자방법은 간단하다. 실행하기 어려울 뿐이지..
저자는 월세 매물이 부족한 지역에서 매매가와 임대가격 차이가 적은 물건을 싸게 매입한다. 그리고 다양한 통계정보를 활용해서 지역과 물건을 찾고 적절한 매입시기를 찾는다. 모든 물건은 전부 직접 주택 내부까지 확인하고 구매한다. 항상 관심지역에 대한 시세정보를 확인하고 부동산 소장과 친하게 지내서 급매물이 나오면 연락을 받을 수 있게 관계를 유지한다. 이런 물건은 찾기 어렵다. 하지만 과거 지방도시에서는 가능했다. 요새는 전부 이런 방식을 사용하기에 경쟁이 더욱 치열하다. 안된다는 얘기는 아니다.

저자는 부동산 강의를 더이상 하지 않고 자기경영 관련 강의만 한다. 투자보다 더 중요한 것이 자기관리이기 때문이다. 아직도 매일 새벽 5시에 기상을 해서 수첩을 통해 하루 일과과 투자상황을 점검한다. 돈을 버는 것보다 자기관리를 통해 잘 관리하고 굴리는 것이 더 중요하기 때문이다.

• 칸트는 ‘나는 해야 한다. 그러므로 할 수 있다.’고 말했다
• 청울림의 돈에 대한 원칙
  • 첫째, 남의 돈을 빌려서 투자하지 않는다.
  • 둘째, 공동투자를 하지 않는다.
  • 셋째, 내 돈을 남에게 맡기지 않는다. 직접 투자한다.
  • 넷째, 투자를 빌미로 타인의 돈을 모으지 않는다.
• 상승과 하락을 조화롭게 보라고 조언한다. 영원한 상승도 영원한 하락도 없으며, 투자는 상승과 하락을 예측하는 것이 아니라 말한다. 상승기든 하락기든 가격이 오르는 지역이나 물건은 있으니 거기에 투자하면 그뿐이라 말한다. 상승과 하락에 목매지 말라는 것이다.
• 초보 투자자의 경우 사람들은 한 번 본 물건이 맘에 들면 그 다음부터는 객관적인 판단을 하지 못한다.
• 모름지기 투자자는 판사가 되어야 한다. 자신의 세계관, 종교관, 정치적 성향, 경제적 상황, 감정, 관심과 취향, 이런 것들은 모두 집에 놓고 와야 한다.
• 초보 시절 어느 부동산 사무실에 갔는데 소장님이 매우 유능해 보여서 수업료 10만원을 내고 하루 종일 그 사무실에 앉아 있었던 저도 있다. 그날 하루, 단돈 10만원으로 얼마나 많은 것을 배웠는지 모른다.
• 자본주의 사회에서는 노동에서 얻는 열매보다 자본을 통해 얻는 열매가 훨씬 크다.
• 당신 자신이 당신의 최고 자산이다. 당신에게 가장 많은 비용을 지불하고 가장 높은 이자를 지불하라.
• 돈이 저절로 불어나게 하라 – 일반인에게 부동산만큼 최적화된 아이템도 없다.
• 주택도 배추와 같다. 여느 지역과 도시를 막론하고 매년 새 집의 수요가 발생한다. 결혼이나 이혼, 분가 등의 이유로 가구수가 계속 증가하기 때문이다. 오래된 주택의 멸실도 계속 진행되고, 소득 상승으로 새 집에 대한 수요가 늘어나는 것도 신규 주택을 계속 지어야 하는 이유다. 이 수요는 어느 지역, 어느 시기에나 자연적으로 발생하는 기본 수요다.
• 대략의 매매가와 전세가를 살핀 후 매매와 전세 격차가 너무 크면 다른 단지로 빠르게 넘어간다. 지도상에서 너무 외지거나 나홀로 아파트, 인근에 학교가 없는 아파트는 이 단계에서 아예 제외하고, 입지도 괜찮고 실제 투자금도 알맞은 단지들이 나오면 별도로 메모를 해 둔다.
• 특히 가구수는 중요한 정보다. 투자 면에서 실거주 면에서나 가급적 500가구 이상의 단지를 찾는 것이 좋기 때문이다.
• 당연히 거래가 활발한 아파트가 좋다. 다음은 KB부동산 사이트를 열고 ‘시세>과거시세조회’ 메뉴를 통해 이 아파트의 매매가와 전세가 추이를 체크한다.
• 급매를 찾는 것이다. 중간층의 가격이 1층 가격 정도로 나오면 급매라 할 수 있다. 중간층의 가격이 1층 가격 정도로 나오면 급매라 할 수 있다. 즉, 평균 가격보다 10% 정도 싼 물건을 찾아본다. 한 단지를 알아볼때 부동산은 최소 세 군데 정도 전화해야 다양하고 객관적인 정보를 확보할 수 있다.
• 부동산 소장님에게 내가 꼭 이 아파트 물건을 사겠다는 의지를 표현하는 것이다.
• 나는 조정하고 싶은 가격의 두배를 조율해 달라고 요청한다.
• 나는 최고 가격으로 전세를 놓는다. 그렇기 때문에 전세가가 오르는 지역에서 전세 매물이 부족한 단지를 골라야 하는 것이다.
• 대출을 활용하지 않으니 수익률은 연 5%도 되지 않는다. 예전 같으면 거들떠보지도 않았을 수익률이다. 그러나 시간이 흐르고 자산 규모가 변하다 보니 투자 방식도 변한다. 수익률도 중요하지만 이제는 좀 더 좋은 것, 좀 더 안정적인 것을 찾게 되는 것이다.
• 당장 상가에 투자하지 않는다 해도 주변 상가에도 관심을 갖기 바란다. 습관이 돈을 만든다. 내가 사는 동네나 회사 주변 상가의 매매가가 얼마나 하는지, 월세가 어느 정도 수준인지 살피는 것이 시작이다. 부동산 사무실도 그냥 지나치지 마라.
• 지식과 경험, 시간과 같은 것들이 그렇다. 돈이 없어도 투자가 가능하다.
• 돈보다 더 중요한 것이 돈 버는 기회를 보는 눈이라는 것을 말이다.
• 투자는 효율을 찾아가는 행위다. 가장 적은 투자금으로 가장 큰 수익을 만드는 사람이 승자다.
• 마음에 드는 몇 개 단지를 골라서 리스트를 만들고 일정 기간 흐름을 체크한다. 운이 좋으면 전세가격이 가파르게 올라 매매가격과 근접해지는 단지를 찾을 수 있을 것이다. 이때 투자하면 된다. 이때 주의할 것은 무조건 투자금이 적게 든다고 해서 앞 뒤 안 가리고 투자해서는 안된다. 투자하는 지역은 향후 공급이 부족하거나 큰 호재가 있어서 가격이 오를 지역이어야 한다. 투자금이 얼마 드느냐 하는 것은 그 다음 문제다.
• 투자는 지금 좋은 곳을 사는 행위가 아니다. 내가 보유하는 기간 동안 좋은 지역이어야 하며 특히 매도 시점에 좋은 곳이어야 한다.
• 가치 있는 물건을 매입해서 장기간 보유하면 큰 수익이 난다는 논리는 참에 가깝다. 그러니 2~4년 정도의 투자에만 매몰되지 말고 진짜 큰 수익을 올릴 장기투자도 한번 생각해볼 필요가 있다. 물론 그러려면 현금흐름 등 투자자 개인의 기초체력 관리부터 신경 써야 할 것이고 좋은 물건을 보는 안목도 길러야 할 것이다.
• 임대 부동산에 공실이 발생하는 이유는 크게 두가지다. 첫째는 안 좋은 부동산을 산 것이고, 둘째는 관리를 적극적으로 하지 않을때 공실이 발생한다.
• 이렇게 집을 멋지게 수리해 놓으면 내 집이 단지 내에서 가장 빨리, 그리고 가장 좋은 가격에 임대가 나간다. 또한 임대초기뿐 아니라 향후 몇 년간은 임대 놓기에 수월하다.
• “편하게 지낼실 수 있도록 나름 노력해서 수리를 해놓았습니다. 앞으로 사시면서 불편한 점이 있으시면 바로 연락을 주십시오. 최대한 빨리 조치해드리겠습니다. 실수로 유리창을 깨뜨리셨다 해도 제가 갈아드리겠습니다. 대신 월세는 3일 이상 밀리시면 안됩니다.”
• 임대 만기 두 달 전에 임차인에게 우편을 보내 재계약 여부를 묻고, 새로운 임차인을 구해야 한다면 항상 집을 재정비해서 임대를 놓는다.
• 큰 돈이 오가는 투자 세계에서 남의 말만을 듣고 투자해서는 절대 안된다. 스스로 투자 대상을 분석하고 스스로 가치를 판단할 수 있을때, 그때 비로소 투자해야 한다. 그러려면 부단히 공부해야 하고 작은 것부터 하나씩 실천 투자를 하면서 경험을 쌓아나가야 한다.
• 부동산 투자를 처음하는 초심자의 경우는 내가 사는 동네부터 확실하게 섭렵하는 마음으로 시작하라.
• 투자자가 투자 시점 이후의 공급에 대한 고민을 하지 못한 탓이 크다. 그러나 본질적인 문제는 그릇된 자금계획에 있다. 모름지기 부동산 투자를 할 때에는 항상 최악의 상황을 감안해서 투자를 해야 한다.
• 한바탕 큰 상승이 지나가고 정부가 각종 규제 정책을 펼치는 요즘 같은 시기에 사람들은 가급적이면 투자를 멈추고 시장을 예의주시하라고 말한다. 물론 그것은 맞는 말이다. 그러나 나는 얼마 전에도 서울에 있는 중대형 아파트를 시세보다 1억 정도 싸게 공매로 낙찰을 받았다.
• ‘사람보다 돈을 우선하지 않는다.’ 투자에서 나의 가장 철칙이다. 투자를 하다 보면 자칫 돈 욕심에 눈이 멀어 사람을 등한시하는 경우가 생길 수 있다. 그때 돈에 영혼을 팔면 안 된다. 한 번 영혼을 팔면 두 번, 세 번 거듭하게 되고 그 길로 괴물이 되고 만다.
• 가장 안 좋은 집에 살아라. 차는 빨리 팔아라. 날마다 칼을 갈며 무서울 정도로 돈을 모아라.
• 일을 잘한다는 것은 땀의 가치를 안다는 것, 집중할 수 있다는 것, 체계적으로 한다는 것, 전력을 다 한다는 것, 쉽게 포기하지 않는다는 것을 의미한다. 그 자체가 성공의 요건이다.
• 이 세상에서 돈을 많이 번 사람들은 하나같이 자신의 분야에서 최고가 된 사람들이다.
• 당신보다 훨씬 성공하고 훨씬 바쁜 자리에 있는 사람일수록 책을 더 많이 읽는다는 사실을 명심하라
• 내가 생각하는 진정한 자유, 궁극적인 자유는 내 스스로 삶의 주인이 되어 진정으로 이루고 싶은 꿈을 좇는 삶, 바로 그것이다.
• 나쁜 습관을 끊는 가장 효과적인 방법은 좋은 습관으로 그것을 덮는 것이다. 좋은 습관은 결국 규율이다. 자기가 정한 규율을 자기가 지키며 사는 삶이야말로 가장 아름다운 삶이다.
• 그리하여 순간의 쾌락과 편안함을 추구하는 삶이 아니라 매일매일 가슴 뛰는 삶을 살게 되는 그 오묘한 삶의 원리를 어찌 쉽게 설명할 수 있으랴.
• 소크라테스는 ‘부유한 사람이 그 부를 자랑하고 있다 하더라도, 그가 그부를 어떻게 쓰는가를 알기 전에는 그를 칭찬해서는 안된다.’라고 했다.
• 멀리 볼 필요도 없다. 배우자와 자녀에게 부끄럽지 않은 삶을 살면 될 것이다. 늘 나를 다듬고 주변 사람들에게 친철하고 다정하며 하늘 아래 떳떳한 삶을 살아야 할 것이다. 이것이 부자의 처음과 끝임을 잊지 말자.
• 그러니 한 살이라도 젊을 때 일 잘하는 법을 배우고 열심히 돈을 벌고 모아라.

저자는 지금은 자기경영를 전파하는 데 힘쓰고 있다. 그래서 교육장을 만들어서 교육하고 있다. ‘다시 꿈을 꾸는 어른들의 학교’라는 다꿈스쿨이다.